La loi Pinel ?
Entrée en vigueur le 1er janvier 2015, la Loi PINEL, qui reprend et améliore la loi Duflot, est un dispositif fiscal pour favoriser l’investissement locatif en immobilier neuf.
L’allègement fiscal proposé par la loi Pinel a pour objectif de compenser une offre locative insuffisante dans la plupart des grandes villes en France.
Le dispositif Pinel en pratique
Le principe
La loi Pinel vous permet de convertir tout ou partie de vos impôts sur le revenu en patrimoine immobilier, contre votre engagement à maintenir ce bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans : c’est la contrepartie.
Votre avantage fiscal est proportionnel à la durée de votre engagement de mise en location, comme l’indique le tableau ci-dessous, dans la limite d’un investissement maximum de 300 000€ par personne et par an :
54 000€
63 000€
Qui finance votre bien (au terme de l’opération) ?
Réduction d’impôts : 25 200 €
Loyers perçus : 54 000 €
Prix de revient de votre bien : 40 800 €
Les avantages de la loi Pinel
Transformez vos impôts en patrimoine
18%
21%
(3 500 € / an)
Devenez propriétaire sans apport
L’investissement en Pinel est très soutenu par les banques en raison de sa rentabilité et du faible niveau de risque qu’il représente. Si vous rentrez dans les critères d’éligibilité, il n’est pas nécessaire de constituer un apport pour emprunter. En effet, vos mensualités seront couvertes par les loyers et votre baisse d’impôts.Constituez une rente, préparez votre retraite
Au terme de votre engagement de mise en location, vendez votre bien, conservez-le ou assurez un capital pour vos enfants. De nombreux investisseurs font le choix de conserver leur appartement pour constituer une rente, en complément de leur future retraite.Les conditions à respecter
Comme indiqué précédemment, la durée de votre engagement de mise en location est une première condition à respecter :6, 9 ou 12 ans ; le montant de votre remise d’impôts étant conditionné par cette durée. Les deux autres conditions à respecter concernent le logement et le plafonnement du loyer.
Les conditions relatives au bien immobilier
Norme BBC
La loi Pinel intègre un volet écologique. Les programmes immobiliers éligibles doivent répondre aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) visant la production de logements dont la consommation d’énergie est inférieure ou égale à 50kw/m2 soit un indicateur de performance énergétique niveau A :
Les conditions de localisation en 2020
La loi Pinel 2019 cible en priorité les zones tendues et les territoires en expansion où la demande de logements est la plus forte :
| Zone | Localité |
|---|---|
| Zone A bis | Paris et 29 communes de la petite couronne |
| Zone A | Agglomération d’Île de France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et Agglomération genevoise |
| Zone B1 | Agglomérations supérieures à 250.000 habitants, grande couronne parisienne, certaines communes en expansion telles que La Rochelle, Bayonne, Saint-Malo |
Choisir une région, une ville, un programme…
Le lieu de votre investissement dépend de nombreux facteurs. Il ne s’agit pas d’acheter un bien dans le programme immobilier éligible le plus proche mais de retenir un bien en phase avec votre objectif, dans le temps.
Si votre seul objectif est de défiscaliser, il conviendra d’opter pour une zone où la rentabilité est la plus forte. Si vous planifiez d’occuper personnellement ce bien pour votre retraite, ou s’il est susceptible d’être utilisé par vos enfants au cours de leurs études, votre choix se portera en priorité sur une région, une ville, un quartier…
Les locataires
Le revenu fiscal de référence de votre (vos) locataire(s) ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2017) en fonction de la zone géographique, en métropole :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 236 € | 38 236 € | 31 165 € |
| Couple | 57 146 € | 57 146 € | 41 618 € |
| + 1 personne à charge | 74 912 € | 68 693 € | 50 049 € |
| + 2 personnes à charge | 89 439 € | 82 282 € | 60 420 € |
| + 3 personnes à charge | 106 415 € | 97 407 € | 71 078 € |
| + 4 personnes à charge | 119 745 € | 109 613 € | 80 103 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 341 € | + 12 213 € | + 8 936 € |
NB : Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal. Le logement doit être loué comme habitation principale et doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.
Le loyer
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants (loyer mensuel par m², charges non comprises, pour les baux conclus en métropole) :
| Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m2 en 2019 |
|---|---|
| Zone A bis | 17,17 € |
| Zone A | 12,75 € |
| Zone B1 | 10,28 € |
Ces plafonds de loyer / m2 varient en fonction de la surface du logement, après application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19 / S (avec S = surface du logement). Le résultat obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Exemple pour l’acquisition d’un logement neuf de 40 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2019 sera :
=
(0,7 + 19 / 40) x 10,28 = 12,03 €